Miet- und Wohnrecht (Bestandsrecht)

1. Muss ich die Wohnung anlässlich der Rückstellung neu ausmalen?

Nicht unbedingt, denn die Ausmalpflicht kann als gröblich benachteiligende Nebenbestimmung eines Mietvertrages angesehen und deshalb nichtig sein. »Eine vom Vermieter einseitig vorformulierte Klausel des Mietvertrages, die den Mieter auch im Fall einer lediglich durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnützung zum Ausmalen der Wohnung vor Rückstellung verpflichtet, ist – zumindest im MRG-Anwendungsbereich – gem. § 879 Abs. 3 ABGB wegen gröblicher Benachteiligung nichtig« (OGH, 6 Ob 104/09a). Aber: eine Ausmalverpflichtung zwischen Unternehmern (dh. der Mieter ist Unternehmer, das Bestandobjekt ist eine Geschäftsräumlichkeit) ist zulässig (OGH 10 Ob 79/07a).

3. Der Vermieter bezahlt mir die Kaution nicht zurück, obwohl ich die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgestellt habe!

Gem. § 16b Abs. 1 MRG hat der Vermieter den Kautionsbetrag auf einem Sparbuch fruchtbringend (dh. verzinst) zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird (§ 16b Abs. 2 MRG). Im Falle von Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches (weil der Vermieter vermeint, es seien Schäden vorhanden, die über die übliche Abnützung hinausgehen) kann die Schlichtungsstelle angerufen werden.

4.Altmietvertrag: Mietvertrag, das vor der Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen wurde.

5.Therme: Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 hat der Vermieter die Kosten der Erhaltung (Reparatur) einer mitvermieteten Heiztherme, eines Warmwasserboilers und eines sonstigen Wärmebereitungsgerätes zu tragen. Die Kosten der jährlichen Wartung hat allerdings nach wie vor der Mieter zu bezahlen.

Wenn die Therme kaputt ist und nicht mehr repariert werden kann, darf nicht neuerlich eine klassische Gastherme (Heizwerttherme) montiert werden, weil auf Grundlage der Ökodesignrichtlinie 2009/125/EG – in Österreich durch die Ökodesignordnung 2007 umgesetzt – Mindesstandards für Warmwasserbereiter eingehalten werden müssen. Die klassischen Gasthermen erfüllen diese Mindesstandards nicht mehr und müssen gegebenenfalls durch energiesparende Geräte wie Gasbrennwertthermen, Wärmepumpen oder Pelletsheizungen ersetzt werden. Es besteht also grundsätzlich keine Austauschpflicht. Wenn aber ein Gerät getauscht werden muss, ist eine neue Anlage einzubauen. Der Umstieg auf die Brennwerttechnik erfordert möglicherweise auch Arbeiten am Kamin, weil eine feuchtigkeitsbeständige Abgasleitung notwendig ist (dabei wird in den Kamin ein Kunststoffrohr oder ein Edelstahlrohr eingezogen).

6. „Postkastl“: Die in § 34 Abs. 4 PMG vorgeschriebene Hausbrieffachanlage ist eine mehrfunktionale Gemeinschaftsanlage. Das bedeutet, dass die Erhaltungspflicht den Vermieter trifft.

II. Wohnungs-/Liegenschaftskaufvertragserrichtung und Abwicklung: Ich errichte für Sie auch Verträge und wickle den Vertrag treuhändig betreffend die Einverleibung des Eigentumsrechts sowie die Abfuhr der Grunderwerbssteuer und (für den Verkäufer) der Immobilienertragssteuer ab.